LOS REMATES JUDICIALES Y REMATES BANCARIOS
Los Remates son ventas en las que el precio de una propiedad se ve reducida en su valor comercial para facilitar la venta.
Existen diversas formas de llevar acabo un Remate , como bien puede ser: Remate Particular Abierto, Remate Particular Cerrado, Remates Judiciales y Remates Bancarios, siendo los últimos dos motivo de este post.
PROCESO JUDICIAL
Para entender los conceptos de Remate Judicial y Remate Bancario es importante que se conozca aunque sea brevemente, como se hará en este Post, lo que es el proceso judicial y las etapas que involucra el mismo.
El proceso judicial, determinado en las leyes, es una secuela de etapas que debe seguir toda autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante y una demanda.
El Proceso Judicial consta de 5 etapas básicas, agregando en cada etapa el tiempo estimado para llevarla acabo:
Demanda.- Una persona en razón del incumplimiento de una obligación por una segunda persona, demandado, hace valer ante las autoridades judiciales el cumplimiento de la misma, la cual se presenta ante el Tribunal correspondiente quien designa un Juzgado que la deberá conocer.
Tiempo Estimado: 2 semanas.
Notificación y Contestación de Demanda.- En razón de la interposición de la Demanda, la autoridad notifica personalmente al demando que existe una demanda en su contra, obligando a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el juicio.
Tiempo Estimado: 1 a 3 meses.
Ofrecimiento y Desahogo de Pruebas.- Hecho lo anterior y estableciendo en base a la demanda y a la contestación de la misma el fondo del litigio, obligando a las partes a acreditar o desacreditar su dicho a través de distintos medios de prueba.
Tiempo Estimado: 2 a 3 meses.
Sentencia (Impugnación de Sentencia).- Desahogadas las pruebas, la autoridad a través de una sentencia resolverá que aprobará o desaprobará el dicho por las partes
Esta resolución puede ser llevada a una segunda Instancia a través del recurso de apelación para que ésta resuelva si la primera autoridad actúo con debido apego a las leyes.
De ésta segunda resolución, la parte afectada, como último medio de impugnación podrá acudir a las autoridades federales vía Amparo.
Un aspecto que debe quedar claro en el tema de la impugnación de la sentencia, resulta qué existen casos donde el condenado en sentencia no impugna el juicio, lo que da celeridad a la ejecución de la sentencia.
Opuesto o no los recursos que indican las leyes, la sentencia estará en la disposición de ser ejecutada para dar cumplimiento a lo determinado en esta.
Tiempo Estimado con Apelación: 3 a 5 meses.
Tiempo Estimado con Apelación y Amparo: 5 meses a 1 año.
Tiempo Estimado sin recursos: 2 meses.
Ejecución de Sentencia.-La ejecución de la sentencia y concretándonos al caso que nos ocupa, es la venta en Remate de los bienes que se encuentran en garantía, así como la escrituración y la entrega de la posesión del bien.
Tiempo estimado para preparar el Remate: 2 a 5 meses.
El tiempo de entrega en y después del Remate se analiza en la sección de Remates Judiciales.
Un Proceso Judicial es un trámite que en tiempo puede suceder en 1 año como puede resolverse en 5 años, dependiendo de la disposición de las partes en impulsar el juicio y la batalla legal que se dé entre éstas.
En razón de lo que nos interesa, el Remate Judicial se encuentra en la última etapa del proceso, que es la Ejecución de la Sentencia, en cambio el Remate Bancario podrá ser ofrecido en venta en cualquiera de las etapas anteriores
REMATES JUDICIALES
Los Remates Judiciales son ventas forzosas de propiedades a través de una autoridad en razón del incumplimiento de una obligación, de estos existen diversos casos que originan el remate tales como, cobro de un pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, falta de acuerdo en la repartición de bienes, etc
Éstos se celebran ante los respectivos Juzgados y Tribunales tanto estatales como federales del país, autoridades que están facultadas para lleva acabo éstas ventas por la Ley, quienes siguen las reglas para llevarlo acabo.
La Ley señala que los Jueces deben cerciorarse que la propiedad esté registrada ante el Registro Público de la Propiedad a nombre del demandado además de requerir a las partes en el juicio para que entreguen un avalúo de la propiedad, en la gran mayoría de los casos el demandante es el único que lo presenta, quien castiga el avalúo entre un 20% hasta un 30%.
Hecho lo anterior, se convoca a postores para que asistan en una fecha determinada a la compra del inmueble, a esta se le denomina Almoneda. En caso de no venderse en esta se señalara una Segunda y así hasta que se logre la venta de la propiedad. En cualquiera de éstas siempre y cuando el demandante tenga el dinero líquido que cubra la postura mínima, podrá adjudicarse a su favor el inmueble.
El ganador del remate deberá pagar el resto en el tiempo que ordene el Juez en una resolución donde aprueba el remate, tiempo que va de 3 a 5 días o de 10 a 15 días. Hecho lo cual el ganador del remate podrá llevar acabo la escrituración del inmueble, con este trámite realizado el juez ordena la entrega de la posesión del inmueble.
Estas son una buena oferta en razón que del valor establecido en el avalúo, las posturas podrán hacerse de las 2/3 o 3/4 partes del mismo, por lo que si hablamos de una propiedad que en el mercado cuesta $1,300,000, en el juicio es valuado en $1,000,000 y una primera oferta puede iniciar en $670,000.
Tiempo Estimado de entrega de un Remate sin Recursos: 2 a 4 meses.
Tiempo Estimado de entrega de un Remate con Apelación: 4 a 6 meses.
Tiempo Estimado de entrega de un Remate con Amparo: 6 a 8 meses.
REMATES BANCARIOS
Los Remates Bancarios son ventas que realizan las Instituciones Bancarias de los inmuebles que quedaron en garantía, habiendo sido o no iniciado un proceso Judicial, lo que determina el precio de venta del mismo y el tiempo de entrega.
¿A qué me refiero con esto? Bien, los bancos realizan la venta de los bienes en cualquier momento del proceso judicial, incluso ya con posesión.
Un ejemplo claro, puede ser la adquisición de los derechos del crédito del banco de una casa con un valor en el mercado de $3,500,000, puede ser adquirida en etapa de pruebas en un precio de $1,200,000, pero la posesión del mismo podrá ser entregada en un plazo mínimo de 2 años.
Pero, si la intención es ocupar lo más pronto posible un inmueble se trataría de la adquisición directa del banco a Usted de un Inmueble escriturado cuyo costo se eleva del 65% al 85% como mínimo.
Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de Demanda: 1 a 5 años.
Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de Contestación de Demanda: 1 año a 4 años y medio.
Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de Ofrecimiento y Desahogo de Pruebas: 1 año a 4 años.
Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de Sentencia con o sin Recursos: 1 año a 3 años y medio.
Tiempo estimado de entrega adquirido antes del Remate: 1 año a 2 años.
Tiempo estimado de entrega adquirido después del Remate: 2 meses a 8 meses.
Tiempo estimado de entrega con escrituras: 2 meses.
CONCLUSION
Cualquier operación es negocio o una opción para comprar casa habitación, dependiendo del rendimiento que quiera obtener y claro el tiempo en que quiera recuperarlo o tomar posesión del inmueble.
Un punto importante que se necesita destacar es la seguridad de la operación, en cualquier modalidad la operación es muy segura ya que lo único que se puede llegar es a retrasar es la entrega de la posesión.
Un Remate, ya sea Bancario o Judicial es necesario que deba ser adquirido por alguien que esté debidamente asesorado de un experto en este tipo de operaciones, ya que cuando no se cubren ciertos análisis y conocimientos en la materia, puede correr riesgo la operación.
BIBLIOGRAFIA:
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS DEL D.F. EDITORIAL SISTA
CODIGO DE COMERCIO EDITORIAL SISTA
www.rematesjudiciales.com.mx
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